Deze keer bij ons in de spotlight: Rob Dirven, VvE-beheerder en eigenaar van RLD VvE Beheer. Een gedreven ondernemer binnen het VvE-beheer vak! Lees over zijn reis van loondienst naar ondernemerschap, waarom langdurige samenwerkingen hem motiveren, over de uitdagingen, werken aan verduurzaming, het belang van certificering en betrouwbaarheid binnen de VvE-sector, zijn visie op de toekomst, zijn streven naar het leveren van de beste service aan zijn klanten en zijn overtuiging dat nieuwe jeugdige medewerkers in combinatie met ervaren medewerkers, een juiste mix is voor de toekomst en hoe hij dat bij RLD toepast. Zonder overige medewerkers te kort te doen zijn ‘oudgedienden’ Patricia (2007) en Annemieke (2011), die bij de start van RLD betrokken waren, in combinatie met zoon Danilo, die bijna 4 jaar bij RLD werkt, een mooi voorbeeld van deze combinatie. Veel leesplezier!
Onzichtbare kwaliteiten: de weg naar ondernemerschap
Rob is getrouwd en heeft twee zoons. In 2007 is Rob begonnen met RLD. Daarvoor werkte hij in loondienst bij een bedrijf dat zowel VvE’s als utiliteit faciliteerde. Zo kwam hij in aanraking met VvE-beheer. Toen Rob in loondienst werkte, wilde hij altijd al als ondernemer aan de slag. Door zijn werk in loondienst met VvE-beheer, leidden deze ervaringen, gesprekken en inzichten uiteindelijk tot de start van zijn eigen onderneming. Ondanks de ambitie waren het juist zakenrelaties die hem aanspoorden om deze stap te nemen.
Motivatie en werkplezier
Rob: “Specifiek voor het VvE-beheer motiveren mij de langdurige samenwerkingen met de VvE’s en mensen met wie ik werk. Veel mensen ken ik al zo lang. Een van hen is bijvoorbeeld een VvE-man in hart en nieren (van de oude garde, een soort Daan Fons), die mij destijds heeft geïnspireerd bij de start van RLD. In de beginjaren heb ik veel met hem gespard. Ook collega’s Patricia en Annemieke, zijn een belangrijke motivator. Eén werkt sinds eind jaren '90 in VvE-beheer en de andere al bijna 15 jaar bij RLD. Zij zijn de basis van ons huidige team geweest. Daarnaast vind ik het mooi om problemen op te lossen, of mensen je nou leuk vinden of niet. Het is voor mij motiverend wanneer je, ondanks een conflict, tijdens een vergadering te horen krijgt dat je het toch goed hebt gedaan. Daarnaast realiseren wij ons ook dat je niet iedereen tevreden kunt houden, hoe graag je dat ook zou willen.”
Over RLD
Rob: “We hebben zo’n 110 VvE’s in beheer met de potentie om flink door te groeien. Sinds het behalen van het BVVB Keurmerk en onze mooie zichtlocatie zijn de hoeveelheid aanvragen flink gegroeid, dit komt ook door de groeiende vraag naar gecertificeerde beheerders. Het percentage gecertificeerde beheerders is gewoonweg te laag. Sommige beheerders vinden het waarschijnlijk lastig om aan procedures te voldoen die voor certificering worden geëist, maar als beheerder moet je niet anders willen. Door deze verandering in de markt maken we zelfs mee dat een bestuur van een VvE bij ons voor de deur stond en aangaf dat wij hun Vve gingen beheren. We kenden hen niet, geen besluitvorming van de leden, geen offerte aangeleverd, helemaal niets, prachtig! Dan komt mijn VvE hart om de hoek kijken en ga je zo’n VvE begeleiden tot de juiste procesvoering. Soms moet je ook strategisch kiezen en beoordelen over het wel of niet aannemen van een VvE als klant. Waar is de VvE gevestigd, hoe is het verleden, beginnen we in de nulfase met gezonde reserves, of moeten we met terugwerkende kracht problemen oplossen terwijl er geen geld is en leden niet willen bijdragen? We kunnen voor een VvE niet veel betekenen als ze zelf hun zaken niet op orde willen krijgen. We proberen uiteraard wel het uiterste voor de VvE te bewerkstelligen.
Ik heb trouwens ook wel eens drie jaar lang een VvE geadviseerd zónder een factuur ervoor te sturen. Ik coachte het bestuur op de achtergrond, omdat er veel misging met name het negeren van de akte en het Modelreglement. Dat was erg leuk om te doen met als resultaat dat we de VvE nu sinds 4 jaar volledig in beheer hebben.
De jeugd heeft de toekomst
Bij RLD werken momenteel 11 mensen in loondienst, en we zijn op zoek naar een 12e en 13e collega. We groeien gestaag, maar gecontroleerd, omdat we onze bestaande relaties goed willen blijven bedienen. Bij sollicitaties weet je bij een eerste kennismaking al of iemand geschikt is - je hebt een dienstverlenende instelling of niet en we zien graag dat een sollicitant het initiatief toont tijdens een gesprek. Het opleidingsniveau is afhankelijk van de functie: voor financiële en bouwkundige functies is een relevante achtergrond nodig, terwijl we bij klein technisch beheer vooral kijken naar enthousiasme en oplossingsgerichtheid. Alles is namelijk te leren! Daarnaast geloof ik dat de jeugd de toekomst heeft, maar ik merk dat zij steeds minder fulltime willen werken en focussen op snel geld verdienen en zo weinig mogelijk dagen willen werken. We laten jonge medewerkers bijvoorbeeld eerst praktijkervaring opdoen voordat ze een opleiding gaan volgen. Neem hiervoor als voorbeeld mijn zoon Danilo die na zijn mediaopleiding bij ons is gestart en nu al zo’n vier jaar meedraait. Hij heeft eerst de basis van VvE-beheer geleerd: ‘hoe breed is je rug’, wat het appartementsrecht inhoudt, de technische aspecten en alle facetten van het vak. Dit jaar start hij met de opleiding Professioneel VvE Beheer. Hij heeft er zin in. “
Transparantie, zichtbaarheid & toekomstgericht
Rob: "Wij zijn de enige VvE-beheerder langs een provinciale weg waar jaarlijks 9 tot 12 miljoen mensen voorbijrijden, met grote letters op het dak. Veel beheerders hebben een bordje bij de deur, maar wij zijn een van de weinigen die écht goed zichtbaar zijn, althans in onze omgeving. Dat brengt dat men over je praat. Die letters zijn mijn initialen, maar in feite staan ze voor veel meer: ze vertegenwoordigen onze visie op klantbenadering. De klant staat bij ons centraal. We hebben korte lijnen en geen subkantoren; we werken vanuit één locatie waar we elkaar kunnen aankijken door de vele glazen wandconstructies binnen ons pand. Deze transparantie binnen het bedrijf proberen we ook naar de klant uit te stralen, zodat we samen met onze VvE’s naar een transparante en betrouwbare toekomst toe kunnen blijven werken.
De BVVB speelt voor de ontwikkeling voor VvE’s hierin een grote rol. Beheerders die ervandoor gaan met geld van VvE’s of penningmeesters die er met de kas vandoor gaan, moet tot het verleden behoren en verbannen worden uit de VvE-business. De tweejaarlijkse audit voor het BVVB Keurmerk en de jaarlijkse Wft-controle (die wij hebben omdat we zijn aangesloten bij Stichting BVVB Collectief), zorgen ervoor dat VvE’s ons betrouwbaar vinden. Met de BVVB-bijeenkomsten en informatie die wordt verstrekt, blijven wij op de hoogte van wet- en regelgeving, waar we onze VvE’s vervolgens weer mee kunnen informeren. Zo ben je toekomstgericht bezig.”
Verduurzaming in de praktijk, van leningen tot totaaloplossingen
Rob: “We zijn ‘dagelijks’ bezig met verduurzaming. We behoren tot de eerste beheerders die destijds in 2015/2016 een verduurzamingslening via het Nationaal Energiebespaarfonds, nu het Warmtefonds, hebben opgezet. In 2017 hebben we daarmee een pand in Huizen verduurzaamd. We begeleiden momenteel nog meerdere VvE’s met een depot bij het Warmtefonds en stellen op aanvraag van de VvE’s plannen op om oudere gebouwen te verduurzamen. VvE’s willen vaak een totaaloplossing. Bij ons op kantoor presenteren we de mogelijkheden van het verduurzamingsplan in begrijpelijke taal en geven daarbij de volgende opties: volledig lenen, deels lenen of zelf bijdragen. Zo’n verduurzamingstraject levert uiteindelijk meer wooncomfort, waardevermeerdering van het appartement en lagere stookkosten op.”
Ruimte creëren: Optoppen en zijwaartse bouw
Rob heeft hier nog geen ervaring mee, maar ziet wel mogelijkheden, vooral voor VvE’s met beperkte financiële middelen. Voor jonge woningzoekenden biedt dit meer gelegenheid. Daarnaast noemt hij zijwaartse (zwevende) bouw, een minder bekende methode die in Amsterdam ooit is toegepast. Hierbij zijn extra woningen zwevend aangebracht aan de gevel, wat ook extra woonruimte creëert. Feit is dat Nederland omhoog bouwt en er steeds meer VvE’s zullen worden opgezet. Voor beheerders, in combinatie met de BVVB, is hierin een mooie toekomst weggelegd.
Keuze voor BVVB: meer dan alleen een jaarlijkse betaling
Rob: “Vroeger had je alleen de SKG-IKOB, maar ik werd daar toen niet direct enthousiast van. Toen kwam de BVVB met verplichte PE-systematiek, relevante bijeenkomsten, aantrekkelijke voorwaarden en de mogelijkheid om met gelijkgestemden in contact te komen. Met de aansluiting bij BVVB wilden we meer uitstralen dan alleen goed werk leveren; het BVVB Keurmerk biedt nu nóg meer zekerheid. Nieuwe VvE’s letten op die veiligheidsfactor.
Als VvE-beheerder moet je een Wft-vergunning hebben om te bemiddelen in verzekeringen. Wij zijn daarom aangesloten bij de AFM-vergunning via Stichting BVVB Collectief. Ook dit programma toetst je deskundigheid en verbreedt je kennis door het verplichte Permanent Actueel Programma. Het steekt goed in elkaar.
BVVB heeft ons zeker geholpen en helpt ons nog steeds om beter en resultaatgerichter te werken en klanten aan te trekken.
Waardevolle connecties via BVVB
Als voorbeeld hebben we onlangs een rechtszaak gevoerd met een advocaat die we via het netwerk van BVVB kennen. De voorbereiding en het verweerschrift waren echt uitstekend!
Daarnaast gaat mijn zoon, die zoals eerder gemeld bij ons in opleiding is tot VvE-beheerder, via Vastgoed Business School, kennispartner van de BVVB, de opleiding Professioneel VvE-beheer starten. Hij bezoekt ook regelmatig de bijeenkomsten van de BVVB.”
BVVB Keurmerk, stap naar professionelere toekomst
Rob is blij met het verplichte BVVB Keurmerk, en hij hoopt dat binnen het BVVB Keurmerk men verder gaat dan het verplichten van financiële transacties onder het vier-ogenprincipe, maar ook een fysieke tweede handtekening met inloggen nodig is. Dit voorkomt dat eenzijdig geld van een rekening kan worden gehaald. Daarnaast moet ook het beroep vanuit de overheid beschermd worden. Betrouwbaarheid moet 100% gewaarborgd wordt.
Voor Rob en zijn team was het certificeringsproces noodzakelijk. Hij benadrukt dat als de werkprocedures kloppen, je er snel doorheen bent. Rob ziet de certificering echt als een investering. Alle medewerkers van RLD zijn volledig up-to-date met de inhoud van het keurmerk dankzij een verplichte leesverplichting in hun systeem.
Van investeerders tot personeel
Rob wordt regelmatig benaderd door grote investeerders. Hij gaat uit nieuwsgierigheid graag met ze in gesprek, want hij is benieuwd hoe zij omgaan met het aantrekken van niet gecertificeerde beheerders. Rob: “Ik krijg geen antwoord op wat er gebeurt als VvE-beheer een beschermd beroep wordt en de helft van de beheerders dan uit hun portefeuille verdwijnt. Daar hebben ze vooralsnog geen antwoord op. Ik concludeer hieruit dat ze alleen op het grote geld uit zijn en niet in het belang van de branche handelen.
Personeel blijft een grote uitdaging. Het zou mooi zijn als BVVB net als het AkzoNobel, dat kosteloos schilders opleidt die schildersbedrijven vervolgens in dienst kunnen nemen, een vergelijkbare rol zou kunnen spelen.
Ik heb zelf een gesprek gehad met iemand die ik ken als bestuurder van een VvE. Hij toont altijd interesse en is een slimme vent. Hij staat ervoor open om de opleiding Professioneel VvE-beheer via ons te volgen en bij ons in dienst te komen. Zo kunnen we ook aan nieuwe mensen komen. Als je op deze manier ‘mensen van de straat haalt’, zouden er toch subsidies moeten komen.”
Tot slot: belang van certificering en respect voor elkaar
Rob benadrukt dat een certificering niet bepaalt dat je een goede beheerder bent, dat moet je toch echt in de praktijk bewijzen! Certificering geeft je wel de kans om je kennis en kunde nog meer te bewijzen binnen het VvE vak.
En hij benadrukt het belang van respect en samenwerking, zelfs als je een VvE overneemt van een andere beheerder. "Ga het gesprek aan met een kop koffie; je zit in hetzelfde vak en je weet nooit wat eruit voortvloeit." Je raakt nooit uitgeleerd van elkaar!
Wellicht zien we Rob in de toekomst in een bestuurdersrol bij de BVVB. Tijd heeft hij er nu nog niet voor, maar wellicht in de toekomst wel. Wij kijken er in ieder geval naar uit om hem aan ons team van bestuursleden toe te voegen!